这是一个房地价互不相干的
楼市新周期
要学会直面这个现实
我们对于市场才会有清晰的思考
房价这件事总是让人魂牵梦绕的毕竟牵扯到家庭资产，毕竟关系自己的投入产出
而用于判断价格
这个多年来发展出很多的流派
有的从通货膨胀的角度看价格
有的从供求关系来判断价格
有的从经济走势来解读价格
还有一种最为直接的，就是从地价反推房价
这种关系最为明显也最为好用
毕竟面粉和面包之间的关系最为直接也最容易懂
但就是这些简单易懂
反而成为最脆弱的存在
对于房价的思考，需要彻底摆脱所谓地价这个因素了
01
和大家举几个例子
最近上海土拍的几个数据，还挺有意思的
我看了下市中心几块成交的土地，然后比较了周边的商品房
注意我不是比较老破小啊
基本上2000年左右的商品房，对比了一下他们的数据
保利在中山公园拿的一块地，总价59.22亿，楼板价7.77万
边上的兆丰大厦，二手房单价6万
上海城投在瑞虹新城拿的地，楼板价10.85万/平米
瑞虹新城一期的二手房8.5万-9万
浦东新区・南码头商住地块，楼板价8.2万/平米
边上2002年的东方明珠国际公寓7.0–7.5 万/㎡
很多人看到这样的数据，就会惊呼：房子都比地便宜了，是不是意味着二手房马上就要涨了啊
类似这样的结论看上去挺吸睛的
但是我们真的想一下走势真的会如此吗
02
如果这个逻辑成立，那也回答不了为什么上海这么多老破小这么便宜
之所以300万以下的老破小成交占据市场二手房50%以上的比重
一个很重要的逻辑就是：老破小真的无处不在啊
我们团队曾经做过一个踩盘，就是任何你觉得顶级的地段，边上2公里范围内你都能找到300万总价的老破小
真的陆家嘴东方明珠边上拉，什么翠湖天地旁边拉，什么淮海路附近拉……
只要你去找就一定能找到
他们的处在本身就在回答一个现实：
哪怕是一模一样的地段，如果没有产品力的加持，整个房价体系其实是非常薄弱且脆弱的
03
房价是怎么构成的
房价不是由地价构成的
房价甚至不是地价+产品力的简单组合
地价决定了房价的上限，产品力决定了房价的下线
但是对于房价的推导，不是简单的1+1=2
房价是社区和土地结合体之后的价值兑现
04
给大家举个简单的例子
前几天我刚从海南回来，这趟我故意没选择住海边这种主流的酒店
想在海南找个不一样的酒店体验一下
也趁着这个机会看了下市场
发现一个很有趣的现象，我去看了下海南的阿那亚的酒店
其实地段一般
没有海，就在山里
但是看了下价格
别墅的要2000单价，普通高层的也要800
这种价格已经比肩一线海景的房费了
而阿那亚边上那种普通快捷酒店，两三百块的比比皆是
为什么一样的好山好水好空气，酒店的价格可以差别这么多呢
这其实就在于单位空间内，提供的情绪和氛围是不一样的
这其中没什么道理可言
但是定价则充分的证明了这个现实
05
小时候看故事会
有一个故事我记到现在
说一台机器坏了，维修团队怎么修都修不好，后来拿着图纸去找专家看看问题出在哪里
专家最后在图纸上画了一条线，团队立刻找这个方向去检修，结果很快就弄好了
后来专家问团队收费5000美金
维修团队的老大说：你就过来画一条线，其他的都是我们吭哧吭哧在忙活，结果你要收我们5000美金啊
后来专家慢悠悠的说了一句：那你知不知道我在哪里画一条线值50000美金
其实房地产未来也会进入这样的逻辑
就是产品和产品之间的鸿沟越来越明显
明显到互相之间看不懂看不穿
但是房价会一次次的夯实这样的鸿沟
直到怎么花钱成为越来越高级的能力，
怎么画出那条线，怎么花一块钱产生十块钱的收益，这是绝对稀缺的能力
06
房价和地价有关系吗
当然有关系
房子是不可移动的属性就决定了和土地重度相关
而且地段在哪里，意味着区域内的客户购买力为如何，能够支付的价格天花板在哪里
并且土地聚合的经济能级决定了客户愿意为此支付的意愿
包括地段集合的资源和供求关系都决定着房子的走向
所以地段一定能决定房价的上限
但是需要意识到的是
客户购买的，本质上是土地之上所提供的生活氛围
这种体感本身其实就决定了客户对于房价的支付意愿
如果转换为制造业的角度
土地更像是生产要素
虽然这是最大也是最重的生产要素，但是本质上依然要看最后生产出来的产品是什么
一样的油画棒，新手和大师画出来的东西价值一定是不一样的
现在的开发商拿地之所以愿意拿比边上商品房单价更贵的土地
本质上基于对于地段价值信心判断之外，更在于相信自己可以创造出更具前瞻性引领性的生活
从而激活出需求
07
之前和一个操盘手聊天，他说过一句话
房价是可以刺激出来的
这个刺激不是说政策的刺激，而是可以通过产品刺激出来
并且是跳帧似的刺激
同样的一块地
你什么都不做是一个价，你做和边上房子一模一样是一个价，你做有想法的社区又是一个价
这三个价格之间不是呈现某种递增关系
而是完全三个不同体系的定价逻辑
08
周末接到一个电话
一个房企前二十强的总裁的电话
给我发两张图：卢俊，这两个门头哪个比较好，选哪一个
我围绕着门头说了客户审美、产品力的表达、社区的情绪价值以及未来营销表达，整整半个小时的沟通
说完之后他对我说：我本来以为就是一个简单粗暴的二选一
我说二选一固然没错
但是产品的类型本质上决定了我们正在刺激市场上的哪一类需求
而他们其实可以对社区进行重新定价的
无用的东西为什么值钱
不是因为他无用
而是因为他不可取代所以才有独立定价权
09
链家其实一直都有房源美化的服务
就是替一些老房子装修一下再出售
我和他们的负责人聊过，对方和我说过一个挺有趣的现象
就是那些老房子，只要愿意简单装修，最后一定能把装修钱都卖回来
并且很有可能创造溢价
这本质上也说明了一个现象，就是客户买的本质上还是生活
地段只是决定了生活的一部分
内部的空间呈现依然能够影响老破小的市场定价
不过他也说了另一个结论：
但是很奇怪，就是有很大一部分房东不愿意做房源美化
我问为什么
对方给了我一个挺有趣的回答：大部分房东都是短视的，在没有明确回报之前是不愿意追加投入的
这大概就是人性
大部分个体都冲动的分析盘面上的理性要素
而少部分赚钱的，都是客观理性的面对那些情绪波动的部分
10
过去之所以从地价可以推导出房价
那是因为市场巨大的需求缺口
导致房产从土地端就开始的稀缺
而现在市场需求开始分化之后
直接导致了地价和房价的无关
11
未来的房价是怎么样的
我觉得大概就是
各走各的
老破小的、商品房、次新房、同质化一手房、差异性一手房、独立性一手房……
每个分类的房价都各走各的
互相看不懂，互相走自己的行情
不知道各位发现没有，最近这半年我来码字的频率没以前高了
一个很重要的变化，就来自
我发现舆论的分裂越发严重
基本上大家都在各自的阵营里说着自己更愿意相信的事实
某种程度上这也是房价分化的一种表现
一种产品圈住一群人然后表达一种价格
我将我的工作重心调整到单盘咨询
其实就是希望能够围绕着独立性一手房赛道做自己的内容护城河
在我的认知体系里
我坚信单盘只要构建出自己唯一性的产品逻辑，就能够获得独立市场定价权
这件事过去一年我在7个项目上都已经验证过，未来我也会持续验证这件事
12
一个单盘的房价是怎么决定的
是一个项目结合地段和产品的资源属性上，在巨大的存量市场中的不可替代性中，决定他的价值
只看地价
是万万不行的